Столица Бурятии в последние годы активно развивается в области строительства новых домов: за последние лет пять многоэтажки растут как в давно обжитых центральных районах Улан-Удэ, так и на окраинах, где строятся целые кварталы.
Главные темы, которые заинтересовали нас, - цены, влияние экономических процессов на рынок недвижимости, льготы и возможные перспективы. На эти и другие вопросы мы постарались ответить в нашем материале.
Что востребовано?
На сегодняшний день в Улан-Удэ наиболее востребованный сегмент недвижимости - это жилая недвижимость эконом- и комфорт-класса. По итогам марта 2025 года были востребованы квартиры, основную долю сделок из которых составила покупка новостроек (24,6 %).
Кроме того, наблюдается интерес к загородной недвижимости в пригородных зонах, особенно к домам с участками. В апреле доля сделок по данному направлению возросла на 44 % по сравнению с I кварталом 2025 года.
Прирост такого процента связываем с изменениями в ипотечных программах. С 1 по 22 апреля, в частности, по ведущему банку («Сбер») была возможность приобрести недвижимость от физлица.
Как меняются цены в зависимости от сезона?
- Начиная с конца марта мы заметили активность поиска загородной недвижимости по недорогой цене. Опираясь на аналитику проданных объектов у нас в компании, на данный момент прирост проданных объектов по данному направлению по цене до 2 миллионов возрос на 71 %, - отметили эксперты одного из агентств недвижимости.
Там же добавили, что весной наблюдается рост активности на рынке недвижимости. Люди начинают активно искать жильё после зимнего периода, когда спрос был ниже.
- Летние месяцы могут быть менее активными, так как многие люди уезжают в отпуск. Однако семьи с детьми часто стремятся завершить сделки до начала учебного года, но всё же к началу учебного года (начиная с конца июля) также мы наблюдаем влияние территориального фактора при выборе недвижимости и значительный интерес к определенным локациям. Ежегодно частые запросы от покупателей коррелируются с популярностью и рейтингом образовательного учреждения, - сообщили в агентстве.
Осень - это время, когда активность снова возрастает. Многие покупатели стремятся завершить сделки до зимы.
- В зимние месяцы мы наблюдаем снижение в сегменте загородной недвижимости, так как в холодный период люди не хотят переезжать. Но исключением является декабрь, поскольку люди, которые откладывали покупку весь год и подбирали подходящий вариант, стараются решить вопрос с недвижимостью. Одним из главных факторов, способствующих активности покупателей, является и финансовая составляющая (годовые премии, 13-я зарплата), - уточнили в АН.
Цены: где, что и за сколько
За март 2025-го в Улан-Удэ наибольшее предложение на вторичном рынке сосредоточено в следующих районах:
- Саяны - 101 объект (6,16 %)
- ПВЗ - 95 объектов (5,8 %)
- Шишковка - 95 объектов (5,8 %)
Удельная цена предложения за март 2025 в среднем составляла 132 634 руб./кв. м. В сравнении с прошлым месяцем она уменьшилась на 54 рубля за 1 кв. м. (-0,04 %). В сравнении с прошлым годом наблюдался рост на 12 659 руб./кв. м. (10,55 %).
Удельная цена однокомнатных квартир оказалась на уровне 147 645 рублей за 1 кв. м. Это меньше на 983 рубля, чем в прошлом месяце (-0,66 %).
Удельная цена двухкомнатных квартир составила 135 167 руб./кв. м, став больше на 347 рублей (0,26 %).
Трёхкомнатные квартиры имели удельную цену 123 257 руб./кв. м и стали стоить меньше на 220 рублей (-0,18 %).
Цена за квадратный метр многокомнатных квартир - 120 969 рублей, стала больше на 190 рублей (0,16 %).
За март 2025-го лидером по величине удельной цены за квадратный метр на вторичном рынке в Улан-Удэ стал район виадука - 162 760 рублей за кв. м, объем предложения в данном районе составил 34 квартиры.
На втором месте по величине удельной цены идет район ТСК, где в среднем удельная цена составила 160 848 рублей за кв. м (26 квартир в предложении).
На третьем месте - центр города с удельной ценой 160 687 рублей за кв. м (23 квартиры).
18 из 45 рассматриваемых районов имеют среднюю удельную цену квадратного метра ниже, чем в среднем по рынку.
Почём квартиры в новостройках?
На данный момент на рынке Улан-Удэ строятся 33 жилых комплекса. Стоимость объектов на первичном рынке зависит от срока сдачи самого ЖК. Чем дальше срок сдачи, тем выгоднее цена.
В центре города средняя цена за 1 квадратный метр составляет 160 тысяч рублей, срок сдачи - 2026/2027 год. Новостройки в Октябрьском районе в среднем за квадрат остаются на уровне 115 тысяч рублей (срок - конец 2025 - 2026 год). Основная концентрация строящихся новостроек находится именно в Октябрьском районе.
Наблюдается активное строительство сотых кварталов в сторону Вахмистрово и сотых кварталов в сторону Энергетика.
Процентная ставка: как выросла за 5 лет
Начиная с 2020 года, когда ключевая ставка ЦБ оставалась на уровне 4,25 % годовых, наблюдается ее заметный рост с каждым годом.
Резкий скачок произошел в марте–апреле 2022 года, когда значение ключевой ставки с 9,5 % поднялось до 20 %.
С конца сентября 2022 по июль 2023 года она оставалась на уровне 7,5 % годовых.
По настоящее время шло увеличение процентной ставки ЦБ, и на данный момент ее значение остается на уровне 21 % годовых.
Как помогает государство?
В Улан-Удэ, как и в других регионах России, действуют несколько программ государственной поддержки по покупке недвижимости. Вот основные из них.
Для многодетных семей
Выплата многодетным семьям, погашение части ипотечного кредита (займа), в которых с 01.01.2019 родился третий и (или) последующий ребёнок. Максимальная сумма выплаты составляет 450 тысяч, необходимо наличие ипотечного кредита.
Семейная ипотека
Государственная программа льготного кредитования на приобретение, на строительство жилья для семей с одним ребенком и более. Максимальная ставка по ипотеке - до 6 %, минимальный первоначальный взнос - 20 %, максимальная сумма кредита составляет 112 млн рублей.
Дальневосточная и арктическая ипотека
Государственная программа льготного кредитования на приобретение или строительства жилья на территории регионов Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны РФ. Максимальная ставка по ипотеке - до 2 %, минимальный первоначальный взнос - 20 %, максимальная сумма кредита - 9 млн рублей.
Ипотека для IT-специалистов
Государственная программа льготного кредитования на приобретение или строительство жилья для сотрудников IT-компаний. Максимальная ставка по ипотеке - 6 %, минимальный первоначальный взнос - 20 %, 18 млн рублей составляет максимальная сумма кредита.
Субсидирование процентной ставки
Некоторые банки предлагают программы субсидирования процентной ставки для определенных категорий граждан (например, военнослужащих, многодетных семей и т. д.). Это может значительно снизить финансовую нагрузку на заемщиков.
Военная ипотека
Военнослужащие могут воспользоваться специальными условиями ипотечного кредитования, которые включают более низкие ставки и возможность получения кредита без первоначального взноса.
Прием заявок для получения сельской ипотеки завершен.
Что в будущем?
В агентстве недвижимости «Этажи» выделили несколько ключевых тенденций, которые, вероятно, будут определять рынок в ближайшие годы.
Устойчивое строительство
В последние годы в Улан-Удэ наблюдается рост населения, что способствует увеличению спроса на жилье. Цены на новостройки, как правило, растут быстрее, чем на вторичное жилье, из-за высоких затрат на строительство и улучшение инфраструктуры.
Цифровизация
Технологии продолжают трансформировать рынок недвижимости, виртуальные туры, онлайн-платформы для заключения договора и проведения сделки по покупке и аренде недвижимости становятся стандартом, а молодое поколение, в свою очередь, всё чаще предпочитает аренду покупке, что может изменить структуру рынка жилья. Также наблюдается рост интереса к многофункциональным пространствам.
Какие изменения ожидаются в законодательстве?
Изменения в ипотечном законодательстве
Ожидается, что будут продолжены обсуждения по поводу улучшения условий ипотечного кредитования, включая возможное снижение ставок и упрощение процедур получения ипотеки.
Законодательство о долевом строительстве
В последние годы были введены изменения, касающиеся защиты прав дольщиков. Ожидается дальнейшее развитие законодательства в этой области, чтобы обеспечить большую прозрачность и защиту интересов покупателей жилья на этапе строительства.
Налогообложение
Возможны изменения в налоговом законодательстве, касающиеся сделок с недвижимостью. Это может включать как увеличение налогов на имущество, так и новые льготы для покупателей жилья.
Программы реновации
В некоторых регионах России активно обсуждаются программы реновации старого жилого фонда. Ожидается, что такие инициативы могут быть расширены и внедрены и в Улан-Удэ.
Цифровизация процессов
Продолжается внедрение цифровых технологий в сферу недвижимости - от онлайн-ипотеки до электронных сделок с недвижимостью. Это может привести к упрощению процедур и снижению времени на оформление сделок.
Изменения в градостроительном законодательстве
Ожидаются изменения в правилах землепользования и застройки, которые могут повлиять на доступность земельных участков для строительства жилья.
Как экономика влияет на рынок?
Глобальные экономические кризисы или рецессии могут привести к снижению спроса на недвижимость, так как покупатели становятся более осторожными в своих финансовых решениях.
Увеличение мировых цен на сырьевые товары влияет на стоимость строительства и, соответственно, на цены на жилье.
Политическая стабильность и предсказуемость экономической политики влияют на уровень иностранных инвестиций в недвижимость.
Негативные изменения в инвестиционном климате могут привести к оттоку капитала и снижению спроса.
Изменения в ключевой процентной ставке Центрального банка влияют на ставки по ипотечным кредитам.
Высокая инфляция приводит к росту цен на строительные материалы и услуги, что увеличивает стоимость жилья. Инфляция также влияет на покупательскую способность населения.
Уровень безработицы и динамика роста доходов населения напрямую влияют на способность граждан приобретать жилье.
Внешнеэкономические санкции или ограничения влияют на экономическую ситуацию в стране и могут вызвать изменения в государственной политике по поддержке рынка недвижимости. Программы государственной поддержки (например, льготная ипотека) также зависят от общего состояния экономики.
Краткий взгляд в будущее
- В целом рынок жилья в Улан-Удэ находится в стадии активного развития. С появлением программы строительства участки стали востребованы и подорожали в цене. Пригород Улан-Удэ заметно вырос за счет строительства новых домов. Также стоит отметить большое влияние наличия возможности приобрести жилье по дальневосточной ипотеке, поскольку данная программа сильно стимулирует спрос. Это способствует оживлению рынка и увеличению числа сделок, а повышенный спрос стимулирует застройщиков активнее вводить новые проекты, расширять строительство жилых комплексов и инфраструктуры, - подытожили риелторы.
