ипотека
5377

Как льготные ипотеки влияют на рынок жилья и стоит ли в это ввязываться сейчас?

С этим вопросом мы обратились к эксперту

Фото: freepik.com

Сейчас жителям Бурятии доступны как минимум пять льготных ипотечных программ. Это делает покупку жилья доступной для многих слоев населения. Однако как привлекательные условия кредитования на самом деле сказываются на рынке недвижимости? Как государство расширяет перечень тех, кому доступны субсидии? И стоит ли брать льготную ипотеку сейчас? Обо всем этом читайте в материале «Информ Полиса». 

Больше субсидий – выше цены

Ипотека с господдержкой действует по всей России. Льготная ставка и максимальные суммы кредита по госпрограмме менялись несколько раз, говорит экс-министр экономики Бурятии, член Общественной палаты республики Татьяна Думнова. 

- Раньше ипотеку с господдержкой можно было взять под 6,5%, в марте 2022 года ставка выросла до 12%, а с 22 июня она составляет 7% и ниже. Именно под такой процент можно оформить кредит для покупки жилья до 31 декабря 2022 года. Важно то, что пониженная ставка действует на протяжении всего срока ипотеки, - отмечает она. – Льготная ипотека оказывает колоссальную поддержку строительной отрасли, одной из ключевых в стране. Это помогло удержать спрос на строительном рынке в период турбулентности и карантинных ограничений и переориентировало ряд покупателей на первичный рынок со «вторички». Субсидии – это дополнительные инвестиции в стройку, в большой блок смежных отраслей, что важно в период нестабильности. Эти деньги возвращаются в бюджет в виде налогов. 

Льготная ипотека – это вид ипотечного кредитования, при котором банки выдают заемщикам определенных категорий кредиты по сниженной ставке, а разницу до рыночной ставки компенсирует государство.

Эксперт объясняет, чтобы не допустить остановки маховика жилищного строительства, государство для стимулирования рынка снизило ставку льготной ипотеки с 9% годовых до 7%. 

- К сожалению, льготная ипотека пока лучше простимулировала цены на жилье, чем объемы его строительства. Рынок быстро оценил льготную программу. В среднем по стране новостройки за два года подорожали на 50%, а вторичный рынок — на 25%. В Улан-Удэ стоимость квадратного метра в новостройке уже 104 тысячи рублей, что выше, чем в районах республики, - уточняет Думнова. – Высокая стоимость жилья сложилась из разных факторов. Из-за панического спроса на жилье, вызванного девальвацией рубля в марте, который сейчас выглядит неадекватно. Из-за взрывного роста цен на стройматериалы, рынок которых лихорадило последние два года. Из-за высоких цен на стройматериалы снизился спрос на жилье, особенно в частном секторе. В настоящее время поставщики стройматериалов «приходят в себя» и постепенно снижают необоснованно поднятые цены. Однако это не отразилось на рынке недвижимости Бурятии – цены на жилье не падают. 

По словам экс-министра экономики РБ, говорить о полной стабилизации цен на рынке строительных материалов все еще рано. События на рынке пока развиваются по сценарию кризиса 2014 года, после которого цены падали в течение трех лет. 

- Причем на этот раз глубина падения может оказаться даже больше, чем тогда. Потому что перед кризисом восьмилетней давности они почти не росли, а сейчас на рынке надулся огромный ценовой пузырь. Скорее всего, новостройки окажутся более устойчивыми к кризису, чем «вторичка». Если в прошлые кризисы рынок перезапускался через снижение цены и поиск нового баланса спроса и предложения, то в 2022 году банки пока настроены не идти на удешевление жилья и делают ставку на накачку спроса через государственные льготные и собственные ипотечные программы, - рассказывает Татьяна Думнова. 

В некоторых банках России появился даже новый вид ипотеки – субсидируемая застройщиками с ультранизкой ставкой 0,01%, которая соответствует льготной ипотечной программе: кредиторы сами могут определять ставку, но она не должна превышать 2% или 7%, обещанных государством. 

- Ипотечные ставки по таким программам не имеют в России прецедентов. Впрочем, советую гражданам не спешить воспользоваться подобным предложением. За ипотеку с низкой ставкой придется заплатить существенной наценкой к стоимости квартиры от 14 до 25%. Поэтому сильного снижения ждать не стоит, все-таки банки извлекают прибыль, а не занимаются благотворительностью, - предостерегает наша собеседница. – Ожидания строительного бума зависят от перспективы повышения доходов населения, дальнейшей политики банков в отношении выдачи ипотечных кредитов. Если уровень одобряемости кредитов будет снижаться, а размер первоначального взноса увеличиваться, естественно, это приведет к оттоку с рынка части потенциальных клиентов. Плюс ценовая политика самих девелоперов: естественно, сдержанную динамику роста не остановить, но она должна находиться в пределах покупательной способности населения. 

Льготная ипотека для всех

В Госдуму внесен законопроект, который дает возможность защитить конституционные права заемщиков на жилье. Чтобы не допустить необоснованных отказов со стороны банков в выдаче льготных ипотечных кредитов, в законе закреплен список причин, по которым отказ возможен. 

- Причин четыре. Первая – ежемесячный доход заемщика должен быть не менее 50% от размера платежа по кредиту. Например, ежемесячный платеж по льготной ипотеке 60 тысяч рублей, поэтому подтвержденный доход заемщика (зарплата, доход от сдачи комнаты в аренду) должен быть не менее 30 тысяч рублей. То есть отказать заемщику банк может, только если его доход составляет 29 тысяч рублей – меньше половины ежемесячного платежа, - поясняет Татьяна Думнова. 

Вторая – наличие задолженности по исполнительным производствам на сумму более 50% от ежемесячного дохода. 

- Третья – незавершенная процедура банкротства. Например, если человека признали банкротом, реализовали его имущество и суд завершил процедуру реализации два месяца назад (даже если имущества не хватило), то он вправе требовать льготную ипотеку, независимо от того, освободили его от долгов или нет. Другое дело, что кредиторы, чьи долги не были погашены, могут получить исполнительные листы в отношении должника. Тогда банк может применить другое условие законопроекта: «наличие в отношении заемщика задолженности по исполнительным производствам в размере, превышающем 50% от дохода заемщика за последние шесть месяцев», и отказать в льготной ипотеке, - объясняет член Общественной палаты РБ. 

Четвертая причина – недостоверные сведения и документы. Думнова при этом подчеркивает, что законопроект включает прямую норму о том, что «содержание информации о заемщике в бюро кредитных историй не является основанием для отказа в предоставлении льготной ипотеки». 

- Указанные четыре нормы будут распространяться только на льготную ипотеку и не затронут кредиты, которые банки выдают на общих основаниях. Кроме того, в законопроекте прописана возможность для заемщика обжаловать необоснованный отказ в Центробанке. Данный законопроект позволит гражданам заранее понимать, выдадут или нет льготную ипотеку. Для банков же этот законопроект несет риски, так как, если исключить из оценки кредитную историю, вырастут суммы просроченного долга по ипотеке. При этом вся ответственность за возврат кредита лежит на кредиторе. По моему мнению, законопроект делает более четкой систему выдачи кредитов, что позволит финансовому сектору поддержать качество ипотечного портфеля. С консервативной точки зрения плюсов больше и для банков-кредиторов, и для заемщиков, - считает Татьяна Думнова. 

«Строительство – это движитель экономики»

Нужно ли оформлять льготную ипотеку сейчас? По словам Татьяны Думновой, ситуация на строительном рынке более-менее стабилизировалась. Центробанк снижает ключевую ставку, от которой напрямую зависят ставки по кредитам. 

- В феврале ключевая ставка была 20%, в июле – 8%. Возможно, к концу года она снизится до 5% и ипотека станет дешевле как минимум на 1–2%. Это немного оживит рынок. В республике цены могут снизиться на 1–2%, не больше, - предполагает экс-министр. - Повышенный спрос населения на льготную ипотеку подстегивает рост цен на жилье. Но все-таки нельзя говорить, что рост цен полностью нивелировал выгоду от льготной ставки. Она все еще выгодна для заемщика. 

Первое, с чем сталкивается заемщик, это увеличение суммы первоначального взноса вместе с ценой жилья. Хотя в ряде случаев можно сократить взнос, взяв ипотеку с ПВ 15% вместо 20%. Однако, именно снижая взнос, заемщик в итоге увеличивает переплату по кредиту, говорит эксперт. 

- Если оформление ипотечного кредита для гражданина – острая необходимость, то рекомендую рассмотреть вариант покупки нового жилья от застройщика. Строящиеся или готовые квартиры, дома. Дело в том, что государство будет постоянно вводить инъекции в рынок новостроек через удешевление субсидированной ипотеки: ставка будет снижаться каждый раз, когда со спросом будут возникать какие-то проблемы. Для банков и девелоперов это намного более выгодный вариант, чем поиск баланса спроса и предложения путем снижения цен на жилье, - объясняет Думнова. 

Наша собеседница считает, что выгода от льготной ипотеки будет зависеть в основном от динамики цен на первичное жилье. Кроме того, сейчас спрос существенно опережает предложение нового жилья, которое завязано на темпах строительства, что может оказывать дополнительное давление на цены. 

- Покупка вторичных объектов сейчас крайне невыгодна. И ставки по ипотеке высокие, и стоимость квадратного метра находится на пике. Среди всех льготных программ дальневосточная ипотека под 2% для жителей Бурятии кажется самой выгодной. При этом нужно помнить, что купить жилье по данной программе можно лишь раз и титульному заемщику, и созаемщику, - предупреждает Татьяна Гавриловна. – К сожалению, курс на постоянное снижение ставки льготной ипотеки кроме стимулирования спроса будет иметь и обратный эффект. Часть покупателей может откладывать приобретение недвижимости, надеясь на более выгодную ставку в будущем. В случае государственной льготной ипотеки это оправдано вдвойне, ведь ее невозможно рефинансировать. 

Член Общественной палаты Бурятии отмечает, в проигрыше уже оказались многие граждане, которые взяли в апреле льготные ипотечные кредиты по ставке 12% годовых. Сейчас они смогли бы взять такой кредит уже со ставкой 7%. 

- Вопрос о рефинансировании льготной ипотеки пока не решается. Льготная ипотека не закончится никогда, будут меняться только ставки. Правительство страны будет продлевать ипотеку всегда, потому что строительство – это движитель экономики, - резюмирует Татьяна Думнова. – Нужно помнить, что ставки льготной ипотеки могут быть разными в разных банках. Поэтому рекомендую гражданам подавать заявку на льготную ипотеку сразу в несколько банков, а затем выбрать наиболее выгодные условия. 

Программы льготного кредитования, доступные жителям Бурятии

Ипотека с господдержкой доступна всем россиянам. Банки могут устанавливать дополнительные условия по возрасту заявителя, наличию постоянной работы и источников доходов и другим критериям. Можно приобрести квартиру в новостройке либо земельный участок для строительства подрядчиком дома. С 2022 года льготную ипотеку можно сочетать с рыночной, то есть часть денег заемщик может взять по сниженной ставке, а остаток – на обычных условиях.

  • Ставка до 7% годовых
  • В Бурятии максимальная сумма займа 6 млн рублей
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Срок кредитования до 30 лет

Сельская ипотека в населенном пункте с населением до 30 тысяч человек. Можно приобрести дом, квартиру или земельный участок для строительства подрядчиком дома.

  • Ставка до 3% годовых
  • В Бурятии максимальная сумма займа 3 млн рублей
  • Первоначальный взнос от 10%
  • Срок кредитования до 25 лет
  • Обязательное страхование объекта недвижимости

Семейная ипотека положена семьям, где в 2018–2022 годах включительно родился ребенок, и семьям, где есть ребенок-инвалид. Можно приобрести квартиру в новостройке или дом с земельным участком, а также рефинансировать уже действующую ипотеку.

  • Ставка до 5% годовых
  • В Бурятии максимальная сумма займа 6 млн рублей
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Срок кредитования до 30 лет
  • Программа действует до 2023 года

Дальневосточная ипотека положена россиянам младше 35 лет, родителям-одиночкам, а также участникам программы «Дальневосточный гектар», учителям и медикам, проработавшим не менее 5 лет в государственной или муниципальной организации. Возраст последних не учитывается. Можно приобрести квартиру в новостройке у застройщика либо вторичное жилье в сельской местности.

  • Ставка до 2% годовых
  • В Бурятии максимальная сумма займа 6 млн рублей
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Срок кредитования до 20 лет
  • Программа действует до 2024 года

Ипотека для IT-специалистов выдается работникам аккредитованных IT-компаний в возрасте 22–44 лет с зарплатой более 100 тысяч рублей до вычета НДФЛ. Можно купить квартиру в новостройке или дом у юрлица – подрядчика или застройщика.

  • Ставка до 5% годовых
  • В Бурятии максимальная сумма займа 9 млн рублей
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Программа действует до 2024 года

Материнский капитал можно использовать для покупки жилья, первоначального взноса по ипотеке или погашения действующего жилищного кредита. Выплату получают за первого ребенка, родившегося после 1 января 2020 года, и за последующих детей.

  • В 2022 году выплата на первенца составляет 524 527 рублей
  • На второго и последующего ребенка – 693 144 рубля

450 тысяч рублей на погашение ипотеки (полученной до 1 июля 2023 года) положены многодетным семьям, в которых с 2019 по 2022 год родился третий или последующий ребенок. Жилищный кредит может быть оформлен на новостройку, вторичное жильё или частный дом. Воспользоваться такой льготой можно только один раз.

Автор: Номина Соктуева

Подписывайтесь

Получайте свежие новости в мессенджерах и соцсетях