Сейчас в Улан-Удэ готовится под сдачу в эксплуатацию целый ряд новостроек. Все они на разном этапе строительства, в разных районах и отвечают запросам разных жильцов. Так что же представляет собой рынок недвижимости в Улан-Удэ? Какие квартиры сейчас предлагают застройщики? Давайте разбираться вместе.
В тесноте, да не в обиде
Недвижимостью в Улан-Удэ занимаются несколько застройщиков. Так, сразу пять новостроек готовит к сдаче «СмитИнвест». Три дома в 110 квартале пока готовы на 43 %, еще две девятиэтажки в микрорайоне 140Б вот-вот пойдут в эксплуатацию. «БурГражданСтрой» занимается строительством жилого комплекса «Восточные ворота», который включает в себя три блока. Два из них готовы на 50 %, еще один - на 65 %. «Бест Плюс» строит 19-этажное здание на проспекте 50-летия Октября. Застройщик «Монолит» занимается двумя блоками жилого комплекса «Богатырский»: один блок уже сдан в эксплуатацию, второй готов на 43 %. «Союз» недавно сдал 16-этажку по Жердева. «Промгражданстрой» занимался жилым комплексом «Ангара-2» по Ключевской, но стройка была приостановлена, а сейчас и вовсе идет судебная процедура передачи права и обязанности его достройки. «Дюпон Инвест» и «Регионстрой» пока простаивают без проектов.
Интересный факт: в новостройках преобладают однокомнатные квартиры, чуть ли не в каждом доме они занимают более 50 % от всех квартир. Покупкой недвижимости чаще всего интересуются семьи, а учитывая, что Бурятия - регион многодетный, такая планировка домов кажется странной. Как семья с двумя-тремя детьми уместится в «однушке»? Президент Гильдии риелторов Бурятии Роман Недозрелов объяснил политику застройщиков тем, что продать однокомнатные квартиры попросту легче.
- Однокомнатные квартиры всегда были в ходу, ведь их легче продать. Это выгодно застройщикам. Люди приобретают как для себя, так и для дальнейших инвестиций. Кроме того, имеет значение квадратура. Если однокомнатная квартира большая, ее можно перепланировать. Но в целом такие дома - это нехорошо. Как правило, в них вкладывают деньги, чтобы потом перепродать или сдавать в аренду. Если приобретать жилье для себя, это не слишком хорошее вложение. Застройщикам же лишь бы продать, сами они там жить не будут. Поэтому и строят дома, где преобладают «однушки», чтобы легче было продать, - объяснил Роман Недозрелов.
Может, и вправду, люди хотят сэкономить деньги и покупают однокомнатные квартиры, чтобы потом перепланировать их? Но это дело не из простых: чтобы перепланировать «однушку» в «двушку», нужна солидная квадратура. Мы обратились к карте недвижимости на сайте наш.дом.рф., чтобы выяснить, какие и где площади у «однушек».
Размеры однокомнатных квартир в новостройках:
- ЖК «Восточные ворота» - 21 - 29 кв. м
- ЖК «Богатырский» - 34 - 35 кв. м
- 110 квартал - 39 - 42 кв. м
- 140 Б - 39 - 42 кв. м
- ЖК «Октябрь» - 41 - 50 кв. м
Что ж, размеры многих строящихся квартир позволяют сделать перепланировку. Почти в любой новостройке можно купить «однушку», которую можно с переменным успехом переделать в «двушку».
Лишь бы в центре
Судя по карте недвижимости, жить в центре Улан-Удэ по-прежнему мечта любого горожанина. Квартиры в «даунтауне» почти распроданы, хотя в эксплуатацию они будут сдаваться нескоро. А вот в отдаленных микрорайонах много свободной недвижимости. Такой расклад не удивляет: жизнь вдали от центра всегда связана с долгими покатушками на маршрутках, а проводить по несколько часов в общественном транспорте совсем не хочется. Наш эксперт Роман Недозрелов объяснил, что квартиры в центре зачастую покупают совсем не простые потребители.
- Инвесторы сразу скупают хорошие квартиры в центре, чтобы потом перепродать или сдать. Обычно с первого заложенного кирпича у большинства квартир уже есть свой покупатель. Поэтому купить квартиру в центре в новостройке сложно, - объясняет эксперт.
Получается, что основные покупатели квартир в центре - инвесторы, которые потом сдают недвижимость в аренду. Это объясняет и ажиотажный спрос на квартиры, и изобилие «однушек». Застройщик строит то, что быстрее и выгоднее продать, а инвестор покупает то, что быстрее и выгоднее сдать.
Инфраструктурный коллапс
Если инвесторов и застройщиков такой расклад вполне устраивает и стабильно приносит прибыль, то для жителей Улан-Удэ это совсем нехорошо. Хотя строящиеся кварталы и сулят большие перспективы и развивающуюся инфраструктуру, жить там по-прежнему проблематично. Взять, к примеру, школы. В этом учебном году школа № 63, расположенная в 112 квартале, набрала 16 первых классов. Дошло аж до буквы «о»! Альтернатив у местных жителей нет: в этом квартале школа № 63 - единственная.
Не имея развитой инфраструктуры в своем микрорайоне, люди едут в центр города. Отсюда появляются проблемы с транспортом. Уехать в центр города из того же 112 микрорайона - целая история, в которой есть и битва за свободное место, и толкотня в салоне, и гонки без правил от водителя. Сейчас уехать туда без пересадок можно всего на трех маршрутах: 1, 40 и 92. Для жителей микрорайона это капля в море, ведь число людей растет, а маршруток больше не становится.
- Отвратительно ходит транспорт! Очень долго приходится ждать 40-й маршрут утром и вечером - можно час стоять и придет переполненный автобус, который все равно останавливается, чтобы еще втолкнуть одну селедку в бочку. Люди из-за этого злые, толкаются, наступают на ноги, орут, спорят - какая-то преисподняя! Хорошо, что появились большие автобусы, но их мало. Из 105 квартала еще более-менее нормально можно сесть, обратно именно из центра - нет, это жесть. Иногда приходится садиться до остановки «Октябрь» или еще дальше, чтобы спокойно доехать в 100-е. Тратишь иногда и больше часа, и это при том, что ехать 10 - 15 минут, - рассказала жительница сотых кварталов Алеся.
Какая тут альтернатива? Жители кварталов пересаживаются на машины. Это избавляет их от мучений в тесных салонах маршруток, но не помогает экономить время и быстрее добираться на работу. Потому что изобилие личного транспорта - это пробки. Вот и получается замкнутый круг.
Из этого следует вопрос: есть ли смысл строить столько недвижимости в кварталах, не развивая систему общественного транспорта и инфраструктуру?
Снова открываем карту недвижимости, чтобы сравнить инфраструктурные объекты в центре и в отдаленных микрорайонах. Для примера возьмем ЖК «Восточные ворота», расположенный в самом центре Улан-Удэ. Горожанам не нужно рассказывать о том, как удобно жить на улице Бабушкина. Супермаркеты и маленькие продуктовые магазинчики на каждом шагу, остановки в шаговой доступности, трамвайные пути. Вокруг несколько больших школ и множество детских садов, а дорога до городской поликлиники займет всего несколько остановок. Но это мы знаем на личном опыте, а что говорит карта недвижимости?
Инфраструктура ЖК «Восточные ворота»:
- Продукты - 50 организаций
- Образование - 38
- Медицина - 4
- Спорт - 22
- Развлечения - 2
Снова открываем карту недвижимости и теперь находим микрорайон 140Б. Если центр города пересекают желтые линии дорог, серые кирпичики домов, супермаркетов и торговых центров, то здесь новостройки окружает зеленая пустота.
Инфраструктура микрорайона 140Б:
- Продукты - 18 организаций
- Образование - 7
- Медицина - 0
- Спорт - 4
- Развлечения - 0
Но что для одних минусы, для других - сплошные плюсы. Зато здесь просторы для прогулок в лесу, свежий воздух и никакого шума! А если инфраструктура и система общественного транспорта будут развиваться соответствующе со строительством недвижимости, то и надобность кататься в центр отпадет.
Что по срокам?
Разглядывая карту недвижимости, мы заметили еще одну любопытную деталь: все новостройки в Улан-Удэ сдаются в ближайшие годы. Сразу несколько домов пойдут в эксплуатацию до конца 2021 года, а самые дальние сроки сдачи обозначены 2024 годом. Нормально ли это? Наш эксперт Роман Недозрелов уверен, что это обычная практика. Пока одни застройщики занимаются жилой недвижимостью, другие строят школы, детские сады, больницы и прочие инфраструктурные строения. Параллельно со стройкой они подыскивают и новые места для размещения будущей недвижимости. Так что вполне возможно, что скоро в Улан-Удэ объявят о новых стройках и начнется гонка за самые выгодные точки. Вопрос только в том, где будут строить недвижимость? Время покажет.
Что мы имеем? Рынок недвижимости в Улан-Удэ разношерстный, но выбор у покупателей небольшой. Приобрести квартиру в центре сложно, потому что их быстро раскупают инвесторы, а жить в отдаленном микрорайоне все еще проблематично, ведь там катастрофа с инфраструктурой и транспортом.
