"Ипотечный кредит надо брать сейчас или будет поздно"

2 июля в конференц-зале отеля «Байкал-плаза» состоялся «круглый стол» «Ипотечное кредитование». В нем участвовали представители ведущих девяти банков, которые работают на рынке ипотеки в Бурятии.

На первом «круглом столе» банкиры попытались осмыслить ситуацию, складывающуюся с ипотечным кредитованием в республике, и дать дельные советы людям, которые собираются приобретать жилую недвижимость в кредит.

Представители банков познакомились друг с другом, задавали друг другу профессиональные вопросы. Мы предлагаем читателям ту часть заседания, в которой участники рассказали о ситуации на рынке ипотеки и об особенностях ипотечных программ своих банков.

 

Наталья Березовская, начальник отдела продаж кредитных розничных продуктов «Промсвязьбанка»:

- Рынок кредитования в республике увеличивается. Он будет увеличиваться и в дальнейшем. Предел еще не достигнут.

Если судить по нашему банку, то в 2007 году был достаточно большой рост объема ипотечных кредитов – в 5-6 раз - по сравнению с 2006 годом. В первом полугодии 2008 года мы выдали столько же кредитов, сколько за весь 2007 год.

В основном люди стараются брать на максимальный срок в 20 лет. Срок кредитования уменьшается, если человек не может взять на 20 лет из-за своего возраста. У нас существует ограничение по возрасту.

Средняя сумма кредита – 1-2 млн., потому что дешевле уже практически нельзя подобрать недвижимость.

 

Максим Балабан, начальник дополнительного офиса «Центральный» Банка Москвы:

- Наш банк работает в этом сегменте с 2004 года. И наши наблюдения показывают снижение темпа ростов ипотечного портфеля. Пиковым был 2006 год. Тогда удалось многое сделать. Но в 2007 году произошло снижение. В этом году тоже, так как в прошлом году произошло увеличение стоимости недвижимости в два раза.

Наш банк внедряет периодически новые направления в ипотечных кредитах. Так, мы первые стали давать кредиты без первоначального взноса. Но из-за кризиса ликвидности в США большинство банков нашей страны ввело ужесточение правил выдачи кредитов, а мы, например, перестали выдавать кредиты без первоначального взноса.

Величина кредита зависит от уровня дохода заемщика и его социального статуса. В 2007 году мы выдавали практически все кредиты в размере стоимости квартиры. Если приходили молодые заемщики, которые покупали однокомнатную квартиру, то стоимость была от 1 до 2 млн. Были такие заемщики, которые покупали благоустроенные дорогие коттеджи. Там, естественно, суммы были выше - до 8 млн. Одно из требований Банка Москвы при выдаче кредита на дом - жилье должно быть благоустроенным. Мы не работаем в районах республики, а только в Улан-Удэ. Но, если есть ликвидное жилье в районах, мы можем рассмотреть заявку на кредит.

Что касается процентных ставок, то большинство банков сейчас ужесточает требования к заемщикам и уже повысило процентные ставки. Месяц назад мы подняли рублевые ставки. Помимо распространенных кредитов, у нас есть достаточно экзотические кредиты в швейцарских франках и в японских йенах. Преимущество этих продуктов – минимальная ставка. Например, в японской йене от 6%. Эти валюты являются самыми стабильными.

- Какую часть кредитов вы выдаете в валюте?

- 70% кредитов выдаем в валютах. Разница в ежемесячных платежах существенна. Например, если в рублевом кредите при определенной сумме платеж будет 14 тысяч в месяц, то в валюте – около 8 тыс. рублей. Наши заемщики стараются приобретать много жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. Если житель Бурятии хочет приобрести жилье в других городах, то кредит оформляется в Улан-Удэ, но выдается в том отделении Банка Москвы, где покупается квартира или дом.

 

Елена Турчина, начальник отдела развития розничного бизнеса «СвязьБанка»:

- Мы на этом рынке недавно, с начала этого года, Но, судя по первым шагам, спрос на ипотечное кредитование растет. Если брать в среднем, то у нас сумма кредита - 1,5 млн., а средний срок – 20 лет. Увеличение процентных ставок у нас уже произошло. Мы подняли планку в среднем на 1,5%. В дальнейшем у нас повышение не ожидается.

У нас есть разнообразие в программах ипотечного кредитования: кредиты без первоначального взноса и с первоначальным. Мы выдаем кредиты на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Есть кредиты как с подтверждением дохода, так и без подтверждения. Мы требуем справку о доходах по форме банка.

- Если вы вышли на этот рынок, то руководство банка планирует хорошо зарабатывать на ипотеке?

- Да, этим программам уделяется много внимания.

 

Ольга Захарова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ-24:

- Наш банк входит в группу ВТБ. 77% акций у государства. Ипотека в Бурятии очень хорошо сейчас развивается. Лучше, чем в Чите и Иркутске, Естественно, я сужу по банку ВТБ-24. У них есть проблемы с клиентами, у нас этого нет. И это очень радует. В августе будет год, как мы в Улан-Удэ работаем по ипотеке. Пока у нас одна точка продаж. Вскоре откроется еще один дополнительный офис в центре.

Средняя величина кредита у нас около 1,8 млн. по готовому жилью и 1 млн. по квартирам в строящемся жилье. Очень хорошо, что строится много жилья, так как банк делает ставку именно на первичный рынок недвижимости. Мы считаем, что ипотека - более перспективное направление кредитования, чем потребительское кредитование или кредитование малого бизнеса. Каждый банк старается нарастить кредитный портфель. Ипотека - хорошая возможность сделать это. У нас выдача по ипотеке идет больше, чем по потребкредитам.

Средний срок кредитования у нас 20 лет, а максимальный – 50 лет. Но на практике никто у нас на 50 лет еще не оформлял. Но на 30 лет уже оформляли. Кредиты мы предоставляем в рублях, долларах и евро. Процентные ставки в валюте от 9,7%, а в рублях - от 11,7%. Повышение ставок прошло после повышения ставки рефинансирования в апреле. И еще до этого ставки выросли в феврале.

Мы предлагаем 4 программы. Это вторичное жилье, первичное, нецелевые кредиты под залог имущества, если оно является не единственным для проживания. У нас в регионе есть люди, которые имеют в целях инвестирования не только одну-две квартиры, но и три. Четвертая программа – это рефинансирование. Некоторые банки ощутили на себе этот кредит. Мы рефинансировали кредиты других банков. Клиенты свои расходы считают и выбирают лучшие условия.

У нас индивидуальный подход к каждому клиенту. Мы кредитуем людей от 21 года до 70 лет. Клиенту на момент подачи заявки должно быть не более 60 лет. Мы смотрим образование, квалификацию, сможет ли человек устроиться, если потеряет работу.

По первичному жилью первоначальный взнос может быть от 10%. Тогда нужен поручитель. Если взнос 20%, то тогда можно и без поручителя выдать кредит. Это очень удобно для клиента. Сейчас найти поручителя достаточно сложно.

- Как вы проверяете клиентов?

- У нас есть группа анализа рисков, которая проверяет потенциальных заемщиков.

- А какова полная стоимость кредита?

- Средняя ставка у нас 13,7%. Клиент еще платит за страхование жизни и имущества. Но клиенты из-за этого не расстраиваются. Все это идет в их пользу. Мы, кстати, выдаем до 30 кредитов в месяц. Раньше у нас в группе ипотечного кредитования было трое, а сейчас уже отдел из шести человек. Наша группа входила в пятерку лучших по выдаче кредитов в России.

 

Андрей Хушеев, начальник отдела по работе с частными клиентами «Росбанка»:

- Сначала скажу, что крупнейшим акционером «Росбанка» является французская банковская группа «Сосьете Женераль». Поэтому у нас есть доступ к сравнительно дешевым ресурсам. К том числе из-за этого ипотечное кредитование стало одним из главных направлений работы нашего банка. Ведь в 2007 году из-за ипотечного кризиса в США многие российские банки свернули свои ипотечные программы, либо ужесточив требования к заемщикам, либо подняв процентные ставки по кредитам.

В Улан-Удэ в 2007 году рынок ипотеки динамично развивался. Большинство банков активизировало свою деятельность в этом направлении. Заинтересованность граждан в ипотечных кредитах постоянно растет, поскольку растет общее благосостояние населения.

Подозреваю, что именно рост предложений ипотечных кредитов со стороны банков и спровоцировал рост стоимости жилья. Рост цен на жилье, в свою очередь, вызвал следующий виток роста спроса на кредиты.

В Бурятии «Росбанк» приступил к массовой выдаче таких кредитов только в августе 2006 года, поэтому оценивать рост объемов в 2007 году можно только по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Можно сказать, что спрос значительно вырос.

Средняя сумма выданных ипотечных кредитов на данный момент составляет около 1,5 млн. рублей. Но из-за увеличения стоимости жилья наблюдается тенденция к увеличению этой суммы. Подавляющее большинство наших кредитов выдается на покупку жилья на вторичном рынке. Если человек работает в Улан-Удэ, то может получить кредит, то есть купить жилье, в любом городе, где есть наш филиал.

Сроки же выданных кредитов варьируются в основном от 11 до 20 лет, но преобладает срок на 15 лет. Он является наиболее оптимальным компромиссом между уровнем переплаты и размером ежемесячного платежа. Все, что выше, подразумевает высокие процентные выплаты. То есть срок кредита свыше 20 лет при нынешнем уровне процентных ставок – это в большей степени рекламный ход.

Первоначальный взнос у нас от 5% для наших клиентов. Ставки - от 9,5% в валюте и от 11,5% в рублях. Мы пока ставки по ипотечным кредитам не поднимали.

- Как долго «Росбанк» рассматривает заявления?

-  Если клиент предоставил все требуемые документы, то срок рассмотрения заявки 7 дней, после чего ему выдается письмо-подтверждение и он в течении 4-х месяцев может искать вариант квартиры. Но бывают и задержки. Главным образом они происходят из-за несвоевременного предоставления заемщиком всего необходимого пакета документов. По моему мнению, покупка квартиры в кредит – это очень серьезный шаг и скорость выдачи ипотечного кредита не является определяющим фактором. Гораздо важнее правильно оформить все документы, чтобы клиент в дальнейшем был спокоен за свою собственность.

Но ипотека - это очень перспективное направление. Снижение ставок по таким кредитам возможно, если правительство предпримет какие-то шаги».

 

Наталья Бардунаева, региональный директор «Кит финанс банка»:

- Банк работает в России с 1992 года. Наш новый бренд – «Кит финанс банк» - появился в 2005 году. В Улан-Удэ отделение работает с февраля этого года. Поэтому опыта ипотечного кредитования в республике у нас совсем мало. Но я могу обозначить результаты работы банка по ипотеке в России.

По итогам 2007 года «Кит финанс банк» вышел на 3-е место по количеству выданных ипотечных кредитов после Сбербанка и ВТБ-24. Банк представлен во всех регионах.

Если банк получил такие результаты, значит, он конкурентоспособен на рынке. Улан-Удэ - развивающийся рынок ипотечного кредитования, так как у нас регион с невысокими доходами населения.

Наш клиент может оставить заявку по бесплатной телефонной линии или на Интернет-сайте, и она попадет в региональный офис. Мы рассматриваем заявление в течение пяти дней. Если оно одобрено, то мы подтверждаем его ипотечным сертификатом. Он действителен три месяца, в течение которых клиент может искать объект недвижимости.

Наш банк ориентирован на клиента. Думаю, что это будущее банковского бизнеса и вообще бизнеса. Рынок кредитования в России также необъятен, как и в Америке, где семья берет ипотечный кредит на дом, а через какое-то время уже их дети берут такой же кредит на более современный дом.

 

Антон Протасов, инвестиционный менеджер «Кит финанс банка»:

- У нас есть несколько программ – на первичный рынок, на вторичный рынок и под залог недвижимости. Мы учитываем неофициальный доход, который человек не может подтвердить. Учитываем вторичные доходы, например, со второй работы, а также пенсии, пособия, алименты. В общем, любой доход. Если клиент его получает, то он может рассчитывать на больший размер кредита. Существует произвольная форма заявления. Человек пишет о своих доходах, подписывается. По большому счету секретов здесь никаких нет. Мы мониторим ситуацию и знаем, сколько зарабатывает специалист той или иной профессии.

Мы выдаем кредиты до 75 лет. То есть в 70 лет человек может рассчитывать на кредит сроком на 5 лет. Ведь каждый может жить счастливо, покупать квартиры. Средняя ставка у нас - 13,49%. Пока мы не планируем повышать процентную ставку. Возраст заемщика должен быть от 18 лет. Заемщик должен иметь трудовой стаж от года и проработать на последнем месте работы от 3 месяцев.

- Почему вы даете кредиты до 75 лет?

- Это обычная практика. Невозврат по ипотечным кредитам у нас, как и у других банков, очень низок, если сравнивать с потребительскими кредитами или автокредитами.

 

Туяна Ринчино, глава ипотечного центра Азиатско-Тихоокеанского банка:

- Центр ипотечного кредитования в Улан-Удэ открылся в августе 2007 года. В нашем городе банк работает с 2005 года, а существует уже 17 лет.

Каждый помнит, что в 2006 году ипотека стала доступной, а жилье нет. Цены на жилье с 2006 года выросли в 2 - 2,5 раза. Поэтому я прогнозирую, что ипотека станет доступной лишь для узкой категории людей.

Второй сдерживающий фактор - небольшой уровень рефинансирования ипотечных кредитов. Этим занимается только ВТБ-24.

У нас процентная ставка от 9% до 14%. Минимальный взнос - 10%. Но наш банк не берет никаких комиссий. Заемщик, приходя к нам, банку не платит ни рубля. Он, конечно же, несет дополнительные расходы по оценке жилья, страхованию и оплате госпошлины. Мы работаем без поручителей, но можем взять созаемщиков до трех человек, которые тоже отвечают по кредиту. Ипотечный кредит может получить любой человек от 18 до 65 лет.

Решение у нас принимается в течение часа. Человек приходит с паспортом и со справкой по форме НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Если решение положительное, то мы выдаем заемщику сертификат, который действителен в течение трех месяцев.

У нас предусмотрено досрочное погашение кредита через 6 месяцев.

Мы обслуживаем все районы Бурятии. Недавно нашему офису разрешили давать кредиты и на квартиры в Иркутске.

 

Татьяна Борзенкова, начальник сектора кредитования Сбербанка:

- Ипотечное кредитование бурно развивается в республике. Поэтому наш банк отдает преимущество этому направлению. Мы с 2005 года очень плотно работаем с застройщиками и риэлторами. Часто проводим с ними «круглые столы», где рассказываем о кредитовании.

В Улан-Удэ у нас 18 кредитующих филиалов. И еще существует широкая сеть кредитования по республике.

 

Людмила Горбова, начальник сектора кредитования частных клиентов Сбербанка:

- Сбербанк предоставляет кредиты на недвижимость и ипотечные кредиты. Среди ипотечных программ выделяется программа кредитования молодых семей.

Динамика жилищного кредитования в нашем банке положительная. По статистике в 2006 году в Бурятии выдано жилищных кредитов на 1 млрд. рублей, в 2007 году - на 1,7 млрд. рублей. Доля жилищных кредитов, выданных в республике отделениями Сбербанка, составляет 70%.

За пять месяцев 2008 года нашими отделениями уже выдано около 70% от объема ипотечных кредитов в 2008 году. Это говорит о положительной динамике роста выдачи жилищных кредитов. Вообще доля жилищных кредитов в кредитном портфеле Сбербанка составляет около 35%. И она имеет положительную динамику роста.

С чем связаны такие значительные объемы жилищного кредитования Сберегательного банка? Они обусловлены рядом преимуществ. Наш банк единственный в стране применяет дифференцированный порядок погашения (ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока кредитования). Именно его выбирают наши клиенты, предпочитая его аннуитетному порядку (когда кредит выплачивается ежемесячно равными долями). Хотя аннуитетный порядок оплаты мы тоже предлагаем.

Кроме того, наши процентные ставки достаточно низкие. Можно сказать, что это самые низкие проценты среди всех кредитных организаций. Отмечу, что Сбербанк является участником национального проекта по обеспечению жильем. Есть республиканская программа и подпрограмма по обеспечению жильем молодых специалистов и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Бурятским отделением Сбербанка заключен контракт на обслуживание счетов участников этих программ. Выдано более 100 кредитов участникам республиканской программы.

Средний размер кредита в 2007 году составил 900 тыс. рублей, в 2008 году – уже свыше 1 млн. руб. Мы работаем на всей территории Республики Бурятия.

Мы также выдаем кредиты на строительство жилья, на покупку гаража, дачи, на участие в долевом строительстве, на ремонт и реконструкцию жилья. В Улан-Удэ очень большой спрос на кредиты на гаражи.

Еще есть такие взаимосвязанные объекты – квартиры на одной площадке, дом и гараж, квартиры в разных концах города. На них можно оформить кредит по одному договору. Отмечу, что рынок ипотечного кредитования активизировался в районах. Идет большая миграция. Например, жители Северобайкальского и Муйского районов покупают жилье в Томске, Новосибирске, Москве, Петербурге. Если человек покупает там квартиру, то все документы можно оформить здесь. В городе остается только оформить сделку купли-продажи.

Массово «пошли» кредиты на квартиры на первичном рынке. Сейчас они составляют уже 50% в объемах выдаваемых ипотечных кредитов. Минимальная процентная ставка 11%, максимальная - 13,75%. Мы не планируем увеличение процентных ставок. По ним мы уже приблизились к другим коммерческим банкам.

Мы быстро рассматриваем заявления на ипотечные кредиты – за 2 - 3 дня. Планируем открыть большой центр ипотечного кредитования в Железнодорожном районе, где будет целый комплекс по подбору жилья, оценке и страхования.

 

Бальжин Ванчиков, начальник отдела розничного бизнеса «Восточного экспресс-банка»:

- В 2007 году в республике, по данным Национального банка, было выдано ипотечных кредитов на 2,5 млрд. рублей. В I квартале 2008 года – уже на 1 млрд. То есть идет рост. В 2008 году после спада кризиса ликвидности, думаю, положительная динамика сохранится.

Мы начали работать на рынке ипотечного кредитования в 2007 году. Если изменений не будет, то в 2008 году выйдем на тот же объем выданных кредитов.

Средний срок у нас 15 - 20 лет, средняя сумма - 1,1 - 1,2 млн. рублей.

По данным Нацбанка, средневзвешенная ставка у нас в Бурятии была в 2008 году - 12,6 - 12,8%. Это данные I квартала. В 2007 году было 13%. Думаю, что и в этом году она будет 13%.

Учитывая складывающуюся ситуацию на рынке, я думаю, что, если есть необходимость и возможность взять ипотечный кредит, это надо делать уже сейчас, не откладывая. Ведь стоимость жилья постоянно растет. Ждать не нужно.

 

СОВЕТЫ БАНКИРОВ ЖЕЛАЮЩИМ ВЗЯТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Надо реально оценить свои возможности, чтобы взять посильный кредит. Нужно точно осознавать, какая свободная сумма есть в ваших доходах.

Не стоит давать ложную информацию банку. Есть бюро кредитных историй. Многие банки пользуются этими сведениями.

Отказ в кредите в одном банке не значит, что вам откажут в других.

Можно воспользоваться услугами кредитного брокера, который предоставит информацию по всем банкам, посоветует, в каком из них вам не откажут.

 

Автор: