Не имея опыта в покупке жилья, запросто можно наткнуться на агентство или застройщика, которые недобросовестно исполняют свои обязательства по отношению к покупателям. Как не попасть в финансово-жилищную ловушку?
На эти и многие другие вопросы «Комсомолка» искала ответы у профессионалов своего дела, которые на местном рынке недвижимости как рыба в воде, при чем одна считается крупной.
Новостройка или вторичка - вот в чем вопрос
С этой поистине гамлетовской дилеммой сталкиваются все желающие приобрести жилье. Казалось бы, самый выгодный вариант - купить в новостройке: значительно дешевле, вы приобретаете новую квартиру в новом доме с новыми коммуникациями. Но не все застройщики добросовестно выполняют свои строительные проекты.
Как отмечают специалисты рынка недвижимости, в Улан-Удэ достаточно таких горе-строителей. Если учесть, что рынок маленький, вести об их репутации быстро распространяются.
Директор юридической компании «Фортис» Ирина Мункуева советует участникам долевого строительства контролировать процесс еще на начальном этапе, иначе есть риск стать обладателем «дырявой» квартиры. Дело в том, что на начальном этапе строительства легче будет расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги, чем когда дом уже сдан в эксплуатацию. В противном случае придется судиться, вряд ли кто-то будет вам исправлять кривые стены после сдачи дома.
Конечно, есть и добросовестные застройщики. Многие наши горожане вкладывают деньги в недвижимость, приобретая квартиры.
Лариса Бибишева, директор агентства «Лoран», рассказывает:
- Сейчас самые высокие цены на 1-2-комнатные квартиры на промежуточных этажах. Покупаешь за 700 тысяч рублей в долевом строительстве, вкладываешь в нее деньги, при продаже выход уже 1,5 млн рублей. Квартира - это отличная инвестиция. При покупке же вторичного жилья в первую очередь нужно ориентироваться на район города, от этого и будет зависеть цена. О качестве строительства дома можно расспросить у жильцов, а также посмотреть технический паспорт здания, где указаны год постройки, материалы и другие характеристики.
Все специалисты сошлись во мнении с независимым оценщиком Эрженой Галсановой, которая считает, что цены на жилье в городе значительно завышены:
- Застройщики изначально ставят свою цену за квадратный метр, планируя прибыль: 42 - 45 тысяч за квадрат в центре, в Энергетике - до 30 тысяч, на ул. Солнечной тоже примерно 45 тысяч рублей. Это нереальные цены, вторичное жилье легче купить
Для сравнения: в Москве за МКАДом квадратный метр стоит 52 тысячи рублей. А в Иркутске действует принцип: чем больше площадь, тем дешевле стоимость квадрата в новостройке. У нас такой градации нет. Кроме того, в западной части страны застройщики сдают жилье с отделкой, что называется «набело». В Улан-Удэ же собственнику приходится в отделку вкладываться самому.
Риэлтор - это бренд
После того как решился вопрос с типом жилья, тут же встает другой - заниматься покупкой самостоятельно или довериться профессионалам? Многие выбирают последнее, чтобы сберечь свое время и нервы. Однако, если нарваться на непрофессионалов, эффекта от такой экономии не будет.
Первое, что посоветовала без иронии директор агентства «Шанс» и председатель комиссии по досудебному разрешению споров при Гильдии риэлторов Ирина Смольникова, – не верить тому, что обещают на заборах.
- Бывает и такое. Раз уж покупка квартиры - дело ответственное, то и население нужно учить относиться к этому делу со всей строгостью. Сегодня в республике действует Гильдия риэлторов Бурятии, в которой состоят 27 агентств. Но есть и просто сертифицированные фирмы, не состоящие в гильдии.
Сейчас очень просто можно собрать информацию об агентстве в СМИ, в Интернете, посмотреть их офис (а он должен быть обязательно), спросить сертификаты сотрудников. А самое главное,поинтересоваться, застрахована ли деятельность агентства? Если да, то в случае чего клиент сможет получить возмещение и не потерять свои денежки.
Лариса Бибишева, член совета Гильдии, посетовала на то, что сегодня всех, кто работает на рынке недвижимости, называют риэлторами, хотя это бренд:
- Риэлтор или агент по недвижимости - это аттестованные специалисты, все остальные же просто маклеры на рынке. Существует многоуровневая система обучения с государственной аттестацией специалистов. Продавать недвижимость становится настоящим искусством, совсем как в американских фильмах. Современный риэлтор - хороший психолог, отличный коммуникатор, рыночный аналитик, юрист и быстро передвигающийся по городу индивид. Бытует мнение, что агент по недвижимости быстро и хорошо зарабатывает. Это миф. Таких агентов-однодневок рынок не терпит. Чтобы стать настоящим специалистом, необходимо кропотливо и долго вникать во все нюансы, которых немало. Директора агентств недвижимости и не скрывают, что проблема дефицита кадров существует.
Ирина Смольникова отмечает также, что работать с клиентом может только аттестованный сотрудник, который может представлять интересы либо продавца, либо покупателя. Отличить профи от «пройдохи» можно, задав элементарные вопросы о цене жилья и инфраструктуре в районе. Если в ответ услышите комплименты в свой адрес, значит, вам просто заговаривают зубы.
- Был случай, когда покупатель квартиры при осмотре очередного помещения вспомнил, что он его уже видел, только показывали его сами хозяева. При этом ему врезалась в память не сама квартира, а поведение владельцев. А вот если бы с ним в тот момент был бы профессионал, то демонстрировалась бы жилая площадь, а не амбиции ее хозяев. Вентиляционная шахта, разводка воды, конечное отопление, элеватор, подача воды, перекрытия - все это агент должен знать, предоставить покупателю, несмотря на то, что хозяин зачастую против.
Лариса советует выбирать риэлтора как личного доктора:
- Нужно душевно сойтись с агентом, он должен вызывать доверие. У нас часто семьи сотрудничают годами.
Чтобы юридический вопрос не утер нос
Все специалисты сходятся во мнении, что на стадии покупки квартиры нужно бдить. В случае с новостройкой в первую очередь проверить у честного застройщика разрешительные документы:
- документы, подтверждающие его права на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю или договор аренды на нее);
- разрешение на строительство;
- заключение госэкспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектная документация, включающая в себя все изменения, если они есть.
Также юрист Ирина Мункуева советует сравнить условия разных застройщиков, проконсультироваться о репутации той или иной компании.
Конечно, у каждого застройщика есть свой юрист, который занимается договорами, но он заинтересованное лицо и не всегда скажет всю правду о новом доме. Поэтому лучше привлечь своего специалиста.
При покупке вторичного жилья юридический вопрос стоит более остро, так как квартира может оказаться с неприятными сюрпризами. Например, возникновение споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами, признание недееспособным продавца, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете, появление временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица. В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.
Если вам приглянулась квартира именно на «вторичке», то, помимо свидетельства о собственности, можно запросить выписку из Управления Росреестра по РБ на квартиру. А также проверить у нотариуса, не отозвана ли доверенность на совершение сделки, если таковая имеется.
Если не хочется бегать по инстанциям и собирать справки, можно обратиться к юристу или в то же агентство недвижимости за услугой юридического сопровождения сделки, которая стоит совсем не дорого.
В договоре купли-продажи должны указываться все нюансы: объект договора (квартира), цена, порядок расчета, а также наличие прав третьих лиц на жилье.
Кстати, как показывает практика, самые привередливые и внимательные клиенты - это как раз состоятельные клиенты, они все до буковки перепроверят. Парадокс, но факт.
Анастасия Черниговская
